خیار غبن در قرارداد پیش خرید ساختمان: اعتبار، آثار و چالش ها
محورهای موضوعی : حقوق مدنیسیده زهرا حسینی 1 , افشین قفقازی 2
1 - دانشجوکارشناس ارشد حقوق خصوصی، گروه حقوق، موسسه آموزش عالی احرار، رشت، ایران.
2 - استادیار حقوق خصوصی،گروه حقوق، دانشکده علوم انسانی، واحد مشهد، دانشگاه آزاد اسلامی، مشهد، ایران
کلید واژه: خیار غبن, پیشفروش ساختمان, عدم تعادل قراردادی, فسخ, تعدیل ثمن, قراردادهای معوض ,
چکیده مقاله :
خیار غبن به عنوان یکی از خیارات مصرح در حقوق مدنی ایران، ابزار حمایتی مهمی برای برقراری عدالت معاملاتی و مقابله با عدم تعادل فاحش در ارزش عوضین است. پرسش اساسی این پژوهش آن است که در قراردادهای پیش فروش ساختمان، با توجه به ماهیت خاص و مراحلهای این قراردادها، خیار غبن از حیث اعتبار، قلمرو، آثار و شیوه اجرای آن چه جایگاهی دارد. با روش توصیفی – تحلیلی و با اتکا به منابع قانونی و رویه، نشان داده میشود که از منظر قواعد عمومی قراردادها و بر اساس مواد ۴۱۶ تا ۴۲۱ قانون مدنی، اصل اعتبار خیار غبن در پیشفروش پذیرش است؛ مگر آنکه طرفین در پیشفروش اسقاط کرده باشند یا ماهیت قرارداد و نوسانات متعارف بازار مسکن، غبن را از فاحش به متعارف فروکاهد. قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و الزام تنظیم سند رسمی (مواد ۱ و ۳) نیز مانع جریان خیار غبن نیست، بلکه بیشتر ناظر بر تشریفات و تضمین شفافیت است.از حیث آثار، مهمترین نتیجه تحقق غبن، ثبوت حق فسخ برای مغبون است؛ با رعایت فوریت عرفی در اعمال خیار. در عین حال، چالشهای اعمال خیاری در این حوزه شامل: تعیین زمان ارزیابی غبن در قراردادهای پیشفروش ساختمان، با پذیرش هوشمندانه خیار غبن به همراه تفسیر مضیق استثنائات کلی و توسعه نهاد تعادل، قابل تحقق است.
The right of annulment for excessive gain, as one of the expressly recognized options in Iranian civil law, is an important protective mechanism for establishing transactional justice and addressing gross imbalance in the value of reciprocal performances. The main question of this research is the position of the right of annulment for excessive gain in pre‑sale building contracts, considering the specific and staged nature of these contracts, in terms of its validity, scope, effects, and manner of enforcement. Using a descriptive–analytical method and relying on statutory sources and judicial practice, the study shows that, from the perspective of the general rules of contracts and pursuant to Articles 416 to 421 of the Civil Code, the principle of the validity of the right of annulment for excessive gain in pre‑sale contracts is accepted, unless the parties have waived it in the pre‑sale agreement or the nature of the contract and ordinary fluctuations in the housing market reduce the gain from gross to ordinary. The Pre‑Sale of Buildings Act of 2011 and the requirement of executing an official deed (Articles 1 and 3) do not prevent the application of the right of annulment for excessive gain; rather, they primarily concern formalities and the Guarantee of transparency. In terms of effects, the most important consequence of the occurrence of excessive gain is the establishment of the right of rescission for the aggrieved party, subject to observance of customary promptness in exercising the option. At the same time, the challenges in applying this option in this field include determining the time for assessing excessive gain in pre‑sale building contracts. These challenges can be addressed through a prudent acceptance of the right of annulment for excessive gain, together with a restrictive interpretation of general exceptions and the development of the doctrine of contractual equilibrium.
1. Abedi, Bashir. (2005). Forfeiture of options. Kanun, Years 9–10, No. 112. [In Persian]
2. Ahmadi, Reza, & Mansouri-Nia, Babak. (2011). Analysis of the rules governing options. Scientific Journal of the Ministry of Science, Research and Development of Islamic Law, 4(1). [In Persian]
3. Ashkouri, Mohammad. (1966). The manner of exercising the option of excessive gain. Period 2, Year 4, Vol. 5, No. 74. [In Persian]
4. Esmaili, Hassan. (2013). The nature and effects of the clause waiving the option of excessive gain and an analysis of judicial decisions. Scientific Quarterly of the Ministry of Science, Research and Development of Islamic Law, 3(2). [In Persian]
5. Emami, Seyed Hassan. (1992). Civil law (Vol. 1). Tehran: Eslamiyeh Publications. [In Persian]
6. Etezad Jorjani, Mohammad. (1958). The option of excessive gain. Iranian Bar Association Journal, No. 8. [In Persian]
7. Etezad Jorjani, Mohammad. (1958). Various issues concerning options. Iranian Bar Association Journal, No. 43. [In Persian]
8. Etezad Jorjani, Mohammad. (1959). A discussion on the waiver of options. Iranian Bar Association Journal, No. 10. [In Persian]
9. Imam Khomeini, Ruhollah. (n.d.). Tahrir al-Wasilah (4 vols.). No place: No publisher. [In Persian]
10. Iranian Civil Code. (1928). Articles 416, 417, and 428. [In Persian]
11. Ja‘fari Langroudi, Mohammad Ja‘far. (n.d.). An extensive work on legal terminology. Tehran: Ganj-e Danesh. [In Persian]
12. Katouzian, Nasser. (2012). General rules of contracts (Vols. 1–2). Tehran: Enteshar Joint Stock Company. [In Persian]
13. Karimi, Abbas, & Talebiani, Seyed Mohammad Hadi. (2013). An examination of the legal nature of pre-sale building contracts. Applied Law, No. 8. [In Persian]
14. Mahmoudi, Hassan, & Javadi, Saeed Ali Mohammad. (2014). The effect of the clause waiving all options in Iranian law. Islamic Law Research Journal, 11(83). [In Persian]
15. Miri, Reza Mohammad. (2016). The nature, conditions, and effects of pre-sale building contracts with a new approach. Quarterly Journal of Building Law, No. 78. [In Persian]
16. Najafi, Mohammad Hassan. (n.d.). Jawahir al-Kalam fi Sharh Shara’i al-Islam (Vol. 24). Beirut: Dar Ihya al-Turath al-Arabi. [In Persian]
17. Pre-Sale of Buildings Act. (2010). Articles 1 and 2. [In Persian]
18. Rashad, Mohammad. (n.d.). Options. Iranian Bar Association Journal, No. 96. [In Persian]
19. Safaei, Hossein. (2016). Commutative contracts. Tehran: Mizan Publishing. [In Persian]
20. Shahidi, Mehdi. (2009). Extinction of obligations and options. Tehran: Mizan Publishing. [In Persian]
21. Tabatabaei, Seyed Mohammad Kazem. (n.d.). Al-‘Urwah al-Wuthqa. No place: No publisher. [In Persian]
22. Tarhami, Mohammad Reza. (n.d.). Law of pre-sale building contracts. Tehran: Mizan Publishing. [In Persian]